住宅ローン・アパートローン「相談・借換え」のセカンドオピニオン[住宅ローンソムリエ]

2代目アパート経営者のあなたへ   〜アパート経営は資金繰り改善でリスク対策!〜

アパート経営を引継いだ者の憂鬱

「親のアパートを相続した」もしくは「実家がアパート経営をしている」と知人に言うと、
「いいねぇ。お金持ちだねぇ。うらやましいなぁ。」なんて言われた経験ありませんか?
でも、実のところは、そんなに良い話ばかりでは無いですよね。周りの反応とは裏腹に、
あなたは心の中で「気苦労が多くて大変なんだよ!」と叫びたくないですか?
 
そうなんです。他人は「アパート経営=資産家」と思っています。
それはそれで、気分は悪くは無いのですが、でも、ホントのところは、アパートと一緒に、多額の借金も引き継ぐことが多いので、2代目のアパート経営者は、毎月の資金繰りで苦労しているのです。
あなただけではありません。アパート経営で苦労するのが、2代目の宿命なのです。
新築でアパート経営を始めた親の代は、建物は綺麗だし、今ほど、少子高齢化社会と言われていないので、大きな苦労は無かったハズです。でも、あなたは違います。
 
満室経営を続けるには、適切な維持管理は欠かせません。築年数が経過すれば、防水塗装などの大規模修繕費が必要ですし、入居者が出ていくたびに、敷金や保証金を返済しなければなりません。
居室内リフォームや設備機器の買換え資金も必要です。人口が減少していくこの日本で、アパート経営は「空室リスク」との戦いでもあります。そして「空室リスク」の背後には、もっと怖い「銀行返済」があります。空室が続くと、真っ先に困るのが「銀行返済」です。「銀行返済」が滞ってしまうと、、、、なんて考えるだけで、ぞっとしますね。
 
毎月の家賃収入が、銀行への返済額よりも少なければ、自分の家賃収入以外の所得(例えば「給与」など)や、貯蓄が、どんどん、アパートに食い尽くされます。
2代目アパート経営者の共通の悩みは「お金」に関することなのです。

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2 代目アパート経営者のあなたが"今すぐ"すべきこと

それは、現在のローン内容を正しく把握することです。

  • ローン残高はいくらありますか?
  • 返済期間はあと何年残っていますか?
  • 銀行に支払っている金利は何%ですか?
  • 毎月の返済額はいくらですか?

以上の内容を正しく把握できましたか?さて、ここであなたに質問です。
あなたの「アパートローン」は、他人よりも悪条件でしょうか?それとも他人よりも良い条件で融資を受けられていますか?もし、あなたの「アパートローン」が親から引き継いだ内容であれば、きっと、今の時代にそぐわない条件です。

今の時代の「アパートローン」、あなたの周りの人たちは、どのような条件で借りているのか、知っていますか?インターネットで調べてみますか?Google検索してみますか?

しかしながら、【ネット検索で出てこない】のがアパートローンの世界なのです。「住宅ローン」であれば、情報はいくらでも出て行きます。比較サイトもありますし、各金融機関も適用金利や融資期間といった情報を自社のサイト上に掲載しています。

「アパートローン」が「住宅ローン」と決定的に違う点、それは、銀行の審査です
銀行にとって、「アパートローン」はアパート経営者への融資です。つまり、アパート経営という事業への融資です。
「住宅ローン」であれば、あなたと友人の年収が同じなら、概ね、融資額も金利も同程度の条件で受けることが可能です。しかしながら「アパートローン」は、事業融資のため、審査項目が多岐にわたります。そのため、1案件ごとに、銀行がお客様に融資する条件は異なるのです。お客様ごとに金利が違えば、物件ごとに融資期間も異なります。いくらネット検索しても「あなたに最適な答え」が出てこないのはその為です。

そこで、次にあなたがすべきことは、"あなたにとって"最高の条件の融資をしてくれる銀行を、インターネットを離れて、自分の足で探すことです。そして、今より有利な契約を締結できる銀行に乗り換えるのです。これを【アパートローンの借り換え】といいます。

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銀行探し・有利な融資探しのコツ

なぜ銀行探しをする必要があるのでしょうか?  
「今、既に取引のある銀行内で借換えはできないのでしょうか?」「金利の引き下げや、返済期間の延長をお願いすれば、毎月の資金繰りは軽減されるのではないでしょうか?」
 
このような問合せを多くいただきますが、現在借りている銀行内での【アパートローン借り換え】は、銀行は行いません。対応してもらえるとしたら、「金利の引き下げ」や「融資期間の延長」となります。では、「金利の引き下げ」や「融資期間の延長」をお願いすれば良さそうですが、ここは注意が必要です。

本当にメリットのある提案なのか比較検討の余地がない為、借り換えに比べて実はまだ損をしている可能性が残ります。

あなたの「債務者区分」が引き下げられる可能性があります。「債務者区分」とは、簡単に言うと銀行内のお客様各付けです。この各付けが下がると、今後の取引に支障をきたす可能性があります。

あなたの行為が「返済猶予」とみられる可能性があります。「金利引き下げ」や「融資期間の延長」という行為が、銀行から「返済猶予」と捉えられると、今後、他の銀行も含め、取引に支障をきたす可能性があり、将来的に借り換えや追加融資を受けることができなくなる可能性があります。

そこで、現在融資を受けている金融機関とは違う、別の金融機関の情報収集が必要となるのです。
それでは、金融機関の探し方と交渉を上手に進める為の審査ポイントをお伝えします。

受付可能な銀行か?
不動産の積算価値は?
アパートの収益力は?
申込人の信用力は?
連帯保証人の信用力は?
銀行の担当者の力量・熱量は?
誰の紹介で銀行に来たのか?

※ ここでの銀行とは金融機関全般を意味しています

受付可能な銀行か?

あなたが相談に行こうと考えている銀行は、現在、受け入れ態勢があるのでしょうか?
銀行の不動産賃貸事業への融資姿勢は頻繁に変わります。
不動産市場を取り巻く環境、マクロ経済環境、etc.
融資に消極的なタイミングの銀行に相談に行っても、融資はおろか、窓口で断られるのがおち、時間のムダになってしまいます。
  
そして、最大のポイントは「対象エリア」です。
銀行には、銀行ごとに融資できる「対象エリア」があります。
あなたが融資を申し込もうとしている銀行の「対象エリア」にあなたの居住地やアパートは入っていますか?

不動産の積算価値は?

あなたのアパートの担保価値はいくらありますか?
担保価値を「積算評価方式」で算定してみましたか?
そもそも、あなたの相談先の金融機関は「積算評価方式」を用いて審査しますか?

アパートの収益力は?

「積算評価方式」の他には「収益還元方式」という評価方式もあります。
「収益還元方式」を用いて審査する金融機関はどこでしょうか?
「積算評価方式」を重視する金融機関があれば、「収益還元方式」を
重視する金融機関もあります。(両方式を採用している金融機関もあります。)
あなたの相談先の銀行の評価方式はどちらの方式ですか?

申込人の信用力は?

あなた自身の信用力審査です。次のような内容をみられます。

 連帯保証人の信用力は?

連帯保証人を必要としない融資もありますが、基本的に不動産賃貸事業への融資は、連帯保証人を必要とします。その時に、連帯保証人の信用力が問われます。所得の無い専業主婦でも連帯保証人となることは可能ですが、資産、財産の豊富な人が連帯保証人となる方が、融資に有利に働くことは間違いありません。

金融機関の担当者の力量・熱量は?

好条件でアパートローン融資を引き出すには、上記に掲げた5つの他に、実は、もっと重要なポイントがあります。それは、あなたの担当者です。『あなたの担当者は、不動産担保融資に強い担当者ですか?』住宅ローンの担当者は、住宅ローンの審査基準は分かりますが「アパートローン」融資に携わった経験が乏しければ詳しく知らないものです。そして、法人の担当者は、一般事業向け融資は何百件と経験していますが、「アパートローン」融資の審査基準を詳しく知らないものです。意外かもしれませんが、「アパートローン」融資に精通している銀行マンは少ないというのが、私のこれまでの経験上の感覚です。あなたが、たまたま行った銀行で、偶然に出会った担当者が、「アパートローン」融資の審査に精通している銀行マンであればラッキーです。そして、その人があなたの為に、熱心に動いてくれればさらにラッキーです。銀行の担当者の技量、力量、熱量に融資の条件が左右されるのも、【アパートローン】の難しいところです。

誰の紹介で銀行に来たのか?

銀行の特徴として、一見さんには警戒するもの。そこで、紹介者がいるととてもスムーズに事が運びます。しかしながら、その紹介者の信頼度が銀行内で低ければ、効果は当然、マイナスに働いてしまいます。高評価の紹介者に銀行を紹介してもらう。これも大事なポイントです。

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アパートローンの借り換え事例

当社でコンサルティングした、アパートローンの借り換え事例

※  お客様の情報の為、実際の数字のままではなく若干修正を加えています。
※  本試算では金利の変動は加味しておりません。

【相談内容】

1. 数年前に相続した土地にアパートを建築したのですが、その際に、妻が連帯保証人となっています。 しかしながら、諸事情により、妻を連帯保証人から外したく考えています。

2. 現在支払っている金利が「高いのか?低いのか?」分かりかねますが、金利が下がるのであれば、下げたく思います。宜しくお願い申し上げます。

【借換え前】 【借換え後】 【効果】
ローン残高 1億550万円 1億550万円 変わらず
残り期間 26年11ヵ月 26年11ヵ月 変わらず
金利 3.10%(10年固定) 1.41%(10年固定) ▲1.69%
返済額月額 482,000円 392,000円 ▲90,000円/月
総返済予定額 1億5570万円 1億2684万円 ▲2885万円
連帯保証人 --- 無しに
団体信用生命保険 --- 付保 保険付きに

※  第一希望だった「連帯保証人」を外すことに成功

※  毎月の返済額が9万円減額

※  総返済予定額が2885万円減額

※  生命保険が付いたので、債務者が万が一、お亡くなりになっても、親族に面倒を掛けることは無くなりました。

【相談内容】

1. 80歳を超えた父が経営するアパートで、大規模修繕が必要になり、現在の融資を受けている銀行に追加融資を相談しましたが、既に、返済猶予を受けていることや父親の年齢などを理由に、追加融資は受けられませんでした。

2. 修繕費用を加えた借り換えを希望します。

【借換え前】 【借換え後】 【効果】
ローン残高 3360万円 4420万円 +860万円
残り期間 9年 12年 +3年延長
金利 1.15%(変動金利) 1.00%(5年固定) ▲1.69%
返済額月額 327,000円 325,000円 ▲2,000円/月
総返済予定額 3538万円 4692万円 +1157万円
連帯保証人 妻+長男 妻+長男 ---
団体信用生命保険 --- --- 年齢的に無理

※  大規模修繕費用+借り換え諸費用を加えた額での融資に成功

※  融資期間の延長できたことで、大規模修繕費用を加えた後のローン返済額が、借換え前よりも軽減に成功

※  総返済予定額は、大規模修繕費用を加えた事と返済期間を延長したことから、増えていますが、ポイ ントは「修繕ができた事」と「返済月額が増えなかった事」と考えています。

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住宅ローンソムリエ®に依頼する意味

住宅ローンソムリエ®には、これまでの経験と実績に裏付けられた、各銀行によって異なる【アパートローン融資】に関するノウハウがあります。この銀行毎のノウハウをあなたの為に使います。
  
住宅ローンソムリエ®の業務は、融資の仲介ではありません。
仲介とは2者間の間に立つ者をいいますが、住宅ローンソムリエ®はあなたのブレーンです。
あなたの黒子です。あなたの側にいます。

そう、住宅ローンソムリエ®が、今日からあなたのブレーンです。
銀行側ではなく、完全にあなたの側に立ち、あなたの為に仕事をします。
あなたには「専門家が側にいる安心感」をぜひ得て欲しいと思っています。

銀行から好条件の「アパートローン」融資を得るのは、簡単な事ではありません。とても大切な事前対策には、時間を要します。そして、銀行の融資担当者に説明して廻るのにも時間は掛かります。この「時間というコスト」を削減するのもノウハウが必要です。
不安から解放された「お客様の声」をご覧ください。

お客様の声

▼当社のコンサルティングを受けたお客様の声

親が経営しているアパートの改築が必要になりましたが、既に父親は80歳を越え、アパートのローンに残債があり、更に改築のための追加融資などを受けるのは至難の業と思いました。
 
保証人の息子の私も家族を抱えて楽ではありませんので、と悩んでいる時に「住宅ローンソムリエ」という会社をインターネットで知り、藁をもすがる思いでコンタクトし、早速中村社長と面談しました。
 
予想とおり難しく、多少時間は掛かりましたが、何とか融資先をご紹介して頂けたときには、感謝の気持ちで一杯でした。途中、丁寧な対応をして頂き、融資先との初めての面談にも同行していただけ、常に安心でした。
 
ほぼ毎日残業で忙しくしている私が、個人で銀行を探し、候補先の銀行に必要な諸資料を用意してすべて単独で行っていたら、多分、そうした銀行が見つからなかったか、見つかっていても、随分と時間と労力が掛かっていたことは間違いありません。
 
あらためて、感謝いたします。
(埼玉県川口市在住のT様)

1日も早く、あなたを「資金繰り」の不安から解放してあげたい。
これが、私たち住宅ローンソムリエ®の本気の願いです。
「アパートローン相談」の初回相談は無料で行っております。
ぜひお気軽に、まずはご連絡ください。

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アパートローン初回相談は無料

東京駅(八重洲北口)から徒歩5分のところに、相談会場を用意しました。
会社帰りでも相談が可能なように、平日は夜の21時まで相談をお受けしております。(土曜日は18時まで相談可)

アパートローンの借金は大きな金額です。毎月の返済も大きすぎるケースが多々あります。
1人でも多くの借金問題の悩みにお応えしたい為、「はじめてのアパートローン相談」の方に限り、現在、通常の相談料の100%OFF(10,000円→0円)でお受けします。

銀行に相談に行く前にお問い合わせください。
あなたの債務者区分が下がる前に、対策を打ちましょう。

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