住宅ローン・アパートローン「相談・借換え」のセカンドオピニオン[住宅ローンソムリエ]

アパートローンをご検討の方へ

アパートローンの注意点

住宅ローンはある程度、金融機関もパック 商品として扱っていますので、個人が直接、 銀行の窓口に借換えの相談をしに行っても 間違いのない対応をしてくれると思います。 でも、アパートローンに関しては、個人で直接金融機関の窓口へ相談に行くのは避けた方が良いと私は考えています。

それは、アパートローンは住宅ローンとは、ネーミングこそ似ていますが、 金融機関にとって取り扱いがまったく異なるからです。 アパートローンはその人の年収や年齢、他の借入金の残高といった、住宅ローンで審査される項目に加え、その他にも様々な角度から融資の可能性を判断します。

つまり、金融機関の担当者の力量によって、 融資が実行されない場合もあるという事です。もし、自分の担当者が経験の浅い人だったら どうしますか?『その金融機関で借りられなかった。』というだけでは済まないかも知れません。 他の金融機関でも借りられなくなってしまう可能性すらあるのです。

偶然にも優秀な人が担当になってくれれば、それはラッキーですが、大抵の場合、優秀な人は専門の業者を担当しています。 本日も弊社には、とある地方銀行の担当者にお越し戴いて、アパートローンの借換えについて打合せをしました。 この担当者は、お客様の情報をできるだけ本人に有利なように導こうとしてくれます。
もちろん、優秀な人ほど弊社だけでなく沢山外回りをしています。 それだけ、この担当者は銀行内には居ないことになりますよね。
ローンの融資について、私のような専門家や不動産業者の方が通りやすいというのは、このような理由があるのです。 何もグレーの情報を白く塗り替えたりしているのではないのです。 アパートローンは、業者を通した方が融資の可能性が広がる理由がお判りいただけましたでしょうか。

アパートローン見直し事例

弊社ホームページを見てご連絡戴きました。 現状に問題がある訳ではないが、「金利面で見直しができないか?」という懸念からの相談でした。

【借換え“前”のローン】
残高
:約5,717万円
金利
:2.8%(3年固定)
残り期間
:26年3カ月
毎月返済額
:256,000円
総返済利息
:約2,362万円(金利変動無い場合)

そこで、弊社にてご相談者様にとって、最も効果のある借換え先を探し、次の提案です。

【借換え“後”のローン】
残高
:約5,630万円
金利
:1.8%(7年固定)
残り期間
:23年6カ月
毎月返済額
:244,000円
総返済利息
:約1,278万円(金利変動無い場合)

借換え効果

次の効果は、今回の借換えのみにより生じた効果です。

  1. 金利が下がり、銀行への支払い利息が約1,080万円減りました。
  2. 毎月の資金繰りが楽になりました。
  3. 固定期間が長くなり、金利上昇リスク対策ができました。
  4. 団体信用生命保険を5,000万円分まで付保できました。
  5. 今回のマンションとは別に追加担保提供していた不動産の抵当権を抹消できました。
  6. 連帯保証人の人数を減らすことができました。

※ 借換えには諸経費(登記費用等)が必要です。

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ゆとりある生活と相続税対策

ゆとりある生活とは、健康・お金・時間が揃っている事です。
中でもお金があれば、健康と時間はある程度確保できます。つまり、ゆとりある生活に欠かせないのは、 毎月自由に使える現金という事になります。

次の例は、アパートローンの借換えにより、毎月自由に使える現金が手元に多く残った事例です。

【借換え“前”のローン】
残高
:約7,000万円
金利
:2.6%
残り期間
:15年
毎月の返済額  ⇒ 470,054円
【借換え“後”のローン】
残高
:7,200万円
金利
:3.0%
残り期間
:25年
毎月の返済額  ⇒ 341,432円

今回の借換えにより、毎月自由に使えるお金が手元に128,622円残ることとなりました。アパート経営をしていく上で、相続税対策となると『借金を多く残しておく』ことも一案です。

今回の借換えにより、15年後の借金は次のようになりました。

【借換え“前”の15年後】
残高:0円
【借換え“後”の15年後】
残高:約3,536万円

もし、この時に相続税の税率が55%だとしたら、約1,945万円の節税となりそうです。
ただし、この借換えにはデメリットもあります。 ローン完済までの総支払利息が増えてしまいます。
「ローンをできるだけ早く返してしまいたい方」 「総返済額が増えてしまうのは嫌という方」にはお薦めできません。
※ この借換えは事例です。誰でも同じ条件で、借換えができる訳ではありません。
※ 諸条件により、借りられる期間や金利はお客様毎に異なります。
※ 借換えには諸経費がかかります。

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空室対策と資金繰り

空室対策と資金繰りについて考えてみる

空室対策とは、「いかにして満室状態を続けるか。」が基本ですが、実際に空室となってしまった場合の リスク対策を考えていますか?空室となって、最も困ることと言えば、資金繰りでしょう。銀行ローンが なければ、幾つか空室が出ても大きな問題とはならないかも知れませんが、銀行ローンがある場合は、 とても大きな問題ですね。そこで、『空室リスク』を考えるときは、部屋に入居してもらう為の事前の対策と、 実際に空室となった時、つまり、事後の対策の両方について手を打っておく必要があります。

弊社はローンの専門家ですので、事後の対策についてお伝えします。

資金繰りの支出で最も大きいのが銀行への毎月の返済ではないでしょうか? そこで、ローンの見直しによる、資金繰り対策を検討してみてはいかがでしょうか。

【対策例】

【現在のローン】
毎月の返済額
:612,903円
残高
:9,000万円
金利
:2.8%
残り期間
:15年
毎月の返済額  ⇒ 612,903円
諸経費を無視して考えます。仮に家賃平均10万円であれば、最低でも「7部屋以上」の入居がないと、
資金不足となります。
【見直し“後”のローン 例(1)】
毎月の返済額
:570,906円
残高
:9,000万円
金利
:1.8%
残り期間
:15年
毎月の返済額  ⇒ 570,906円
金利が下がれば、資金繰り上は「6部屋」の入居で大丈夫そうです。
【見直し“後”のローン 例(2)】
毎月の返済額
:535,944円
残高
:9,000万円
金利
:3.8%
残り期間
:20年
毎月の返済額  ⇒ 535,944円
期間が延びれば、資金繰り上は「6部屋」の入居で大丈夫そうです。
【見直し“後”のローン 例(3)】
毎月の返済額
:446,819円
残高
:9,000万円
金利
:1.8%
残り期間
:20年
毎月の返済額  ⇒ 446,819円
金利の下げ&期間の延長ができれば、資金繰り上は「5部屋」の入居で大丈夫そうです。

この借換えは事例です。誰でも同じ条件で、借換えができる訳ではありません。諸条件により、借りら れる期間や金利はお客様毎に異なります。

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物件単位のキャッシュフロー分析

アパート経営(不動産投資)をしているあなたへ

あなたは「なぜ」アパート経営や不動産投資をしているのですか?
きっかけは、みなさん千差万別でしょうが、有効な資産活用・資産運用をすることで、自分や家族に「現在そして未来の生活に潤いをもたらすこと」そして、大切な財産を守ることが目的のはずです。

その時に、最も大切なことは何でしょうか?
最終的に「手許に残る"現金"」です。
しかも、税金を支払った後で手元に残る"現金"です。

例え、表面利回りが同じであっても、次の条件次第で「手許に残る"現金"」は大きく異なります。 表面利回りを見ていては、あなたの大切な財産は守れません。

《アパート経営で“ 現金”を残す重点ポイント》

  • ・アパートローンの内容(残債・金利・残期間)
  • ・物件の構造と築年数
  • ・減価償却の内訳
  • ・税金

あなたが大切な財産を守るためには、【税金の知識】・【会計の知識】・【融資の知識】が必要不可欠です。

・あなたは、大切な財産を守り切れますか?
・あなたが所有している物件は、ちゃんとあなたに貢献してくれていますか?
・あなたは、あと何年、この物件の所有を継続しますか?
・あなたが、物件を売却するとして、幾らで売れば税金がどれだけかかるか把握できていますか?

これらの判断に必要な情報が【物件ごとの“税引き後” キャッシュフロー】です。

住宅ローンソムリエ®では、これまでの豊富コンサルティング経験と【税金の知識】・【会計の知識】・【融資の知識】を用いて、あなたの物件のキャッシュフロー診断を行います。

お手許に次の資料をご用意して、是非、住宅ローンソムリエ®にお問い合わせください。

  • ・直近3期分の確定申告書
  • ・マイソク
  • ・レントロール

キャッシュロー診断では、今後30年間のキャッシュフローに加えて、売却時の「税引き後の手取り額」まで算出することが可能なため、最適な投資判断に役立ちます。

不動産仲介業者・建築業者・金融機関等の利害関係者の喰い物にされない為に、私たちも賢く「不動産経営」をしていきましょう。住宅ローンソムリエ®は『あなたの大切な財産を守るお手伝いがしたい』との思いを込めてあなたを支援します。

利回り経営 キャッシュフロー経営 税引き後キャッシュフロー経営
× ×

※税率は個々人違います。だからこそ" 税引き後"が大事

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不動産の時価評価

あなたの大切な財産である「家」や「アパート」を売ろうと思ったときに、
次の不安はありませんか?

『不当に安く買い叩かれないだろうか?』

『自分は素人だし、プロに言われた金額が正しいのか?信頼するしかないのだろうか?』

ネット上で不動産の売買が始まる時代です。
売値は自分で決められます。
でも、売買の基本は、需要と供給のバランスなので、値段を自分で決めろと言われても、
それはそれで難しいですね。

では、やはりプロの不動産屋さんに「売値」を相談しますか?
すると、また、同じ不安が頭をよぎりませんか?

弊社には、あなたと同じ不安を抱えた相談者さんが、これまでに多数いらっしゃいました。そこで、住宅ローンソムリエ®では、不動産鑑ノウハウを詰め込んだ、大手都市銀行や大手消費者金融の不動産担保融資の審査に使用されている「不動産鑑定ソフト」を導入することとしました。

これまで、あなたの大切な財産の評価をしてもらうには「不動産業者」か「不動産鑑定士」に評価を依頼する。この2つしか選択肢がありませんでした。でも、これらの専門家に依頼するには、ちょっと敷居が高いというケースもありますね。(弊社の簡易診断の後で、あらためて専門家にお繋ぎするケースもございます。)

特に、アパートローンを見直すタイミングで、不動産の評価はとても大事です。
しかしながら、専門業者に評価依頼するまでではありません。

そのような時は、弊社にお問い合わせください。
毎年毎年、豊富な最新データが蓄積された情報を基に、あなたの大切な財産を近隣の取引事例から算定して、『時価評価』をご提供致します。

住宅ローンソムリエ®は『あなたの大切な財産を守るお手伝いがしたい』との思いを込めてあなたを支援します。

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