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学校では教わらない『お金』の常識

発行：2007.1

��22　住宅ローン�H：借り換え　

　前回までの内容はこれから住宅ローンを借りようと考えている方向けでしたが、今回は既に借りているという方も知っておいた方が良い内容になっています。



　それは、住宅ローンの借換えについてです。



　住宅ローンの借換えを検討している方は、「月々の返済額を下げられる」効果を期待している場合が多いでしょう、しかしながら、目先の返済額が少なくなることだけが借換えの効果ではありません。
　返済額を下げるにしても「トータルでの返済額を下げたい」と考える場合もあれば「今現在の返済額を抑えたい」という場合もあります。



　また最近の傾向として、将来金利が変動するローンを借りているので「金利変動リスクを抑えたい」というニーズもあります。まずは、何のために借換えを行いたいのか、借換えの目的を明確にして、目的に合った借換えを行いましょう。

　借換え目的の中で「総返済額を抑えたい」という場合には、今借入しているローンと同じリスクの商品か、リスクが小さい商品と比較する必要があります。


・ 全期間固定金利型　→　全期間固定金利型


・ 変動金利型　→　変動金利型


・ 固定金利期間選択型　→　同じ時期に固定期間が終了する固定金利期間選択型


　これらのような見直しが該当します。このような借換え後の商品で、現在の金利が引き下げられるものや、優遇金利幅が大きいものへの借換えが該当します。
　いくら金利を下げても、将来金利がアップしてリスクが高まるような商品への借換えは、確実に総返済額を抑えられるとは限らないので注意が必要となります。

　借換えの目的の2番目として「金利上昇リスクを回避すること」があります。では、この借換えの仕方と注意点についてみてみましょう。


　返済期間の長い住宅ローンを短期固定金利で借りた場合には、固定金利期間終了後における金利の変動、つまり返済額が変わることを覚悟しなければなりません。


　しかし、全期間固定金利型ローンに借換えることで、毎月の返済額は多少アップしたとしても、今後、固定金利期間の終了後にやってくる金利変動リスクはなくなり、家計管理はしやすくなります。


　また金利上昇リスクを避けるために借換えを行う場合には、残りの返済期間をすべて固定金利にするだけではなく、残りの返済期間内で今よりも固定金利期間を長くする効果があります。残りの返済期間が20年であれば、当然20年間の全期間固定金利型が理想ですが、金利差が大きく、返済額の変動が大きい場合には、たとえば10年固定の固定金利期間選択型に借換えて金利や返済額が固定される期間を延ばすのも一つの方法になります。10年後に金利がアップすることも想定し、固定の期間が延びたのだから返済額軽減型の繰上げ返済ができるように貯蓄をすることもできます。

　借換えの目的の3番目として「毎月の返済額を減らすこと」がありますが、この場合の借換えの仕方と注意点に付いてみてみましょう。


　長い返済期間中には、家計収支の変化も当然あるでしょう。世帯主の収入がダウンするケースや共働きしていた家庭で妻が仕事を辞めたケース、教育費などの支出がアップしたケースなどにより、今の返済額そのものを軽くしたいというニーズも借換えの目的として十分あります。


　また、変動金利型や固定金利期間選択型の住宅ローンを組んでいて、金利の変動により毎月の返済額がアップしてしまったために借換えを検討する方もおられます。


　このような場合には、現在の住宅ローンはあと5年間3.5%の金利が約束されている方でも、3年固定金利1.5%の住宅ローンに借換えをすると、3年間は確実に金利差分の返済額は軽くなります。まずは当面の返済額を軽くしたい場合の候補となる借換えパターンになります。


　この場合、借換えのコストがかかったとしても、3年間の返済額の軽減額がコストを上回るようであれば効果が出ているといえます。ただし、3年後には金利が見直されるので、金利上昇リスクも考慮し、将来の返済負担増への対策も講じておくことが必要です。

　借換えに際しては、当初のローン借入と同様に、保証料・事務手数料・印紙代・登記費用などの諸費用がかかります。この諸費用も加えた上で借換えのメリットがあるかどうかの検討も必要です。
　また、金融機関によっては、現在の住宅ローンの残り年数が、新しい住宅ローンの最長年数になるなど、条件は様々ですから、詳しく問い合わせる必要があります。

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