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有限会社 信共 ～ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ・ｵﾌｨｽ～ |
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学校では教わらない『お金』の常識
発行：2006.6
№15 住宅ローン②：返済方法
今回は返済方法についてみてみましょう。
毎月返済している金額をひも解いてみると次のようになっています。
『 返済額（Ａ） ＝ 借りた金額（Ｂ） ＋ 金利（Ｃ） 』
「そんなの分かっている。」「当たり前じゃん。」
なんて声も聞こえてきそうですが、毎月の返済方法は
「（Ａ）の返済額を一定に決める」または、
「（Ｂ）の本来借りた金額を一定に決める」の2通りあるのです。（Ｂを元金といいます）
「どっちでも一緒じゃないの？」
なんて声も聞こえてきそうですね。もちろん1年後に一括返済というのなら、どちらも一緒ですが、住宅ローンのような長期間の分割返済になると、その違いはとても大きいのです。
それでは、具体的な返済方法について次の2つをみていきます。
『元利均等返済』と『元金均等返済』
『元利均等返済』とは
住宅ローンの返済方法の中で最も一般的なのがこの「元利均等返済」です。
これは、毎月の元金と金利を合わせた返済額がずっと同じ金額になるという返済方法です。
返済額の内訳は、当初のうちは利息部分の割合が大きく、返済が進むにつれて元金部分の返済割合が高くなります。返済金額がずっと一定ですので、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、その仕組みから当初はなかなか元金が減りません。
『元金均等返済』とは
毎月の返済額のうち元金部分は定額で、利息部分は残りの元金に対して金利を掛けたものとなりますので、毎回の返済額は、返済が進むにつれて少しずつ減っていきます。トータルの返済額は、返済期間が同じであれば「元利均等返済」よりも少なくなるというメリットがありますが、返済額が一定ではないので返済計画が立てにくく、また返済当初の返済額が多額になります。
では具体例で考えてみましょう。
（具体例：住宅ローン金額：3500万円、期間：35年、金利：４％の35年固定）
（年12回の返済でボーナス返済なし）
○ 『元利均等返済』の場合
・ 返済総額：65,087,900円（うち利息：30,087,900円）
・ 毎月の返済額：155,000円（420ヶ月＝35年同じ額）
○ 『元金均等返済』の場合
・ 返済総額：59,558,300円（うち利息：24,558,300円）
・ 毎月の返済額：
返済 1回目：200,000円（元金：83,300円、金利：116,700円）
返済100回目：172,500円（元金：83,300円、金利： 89,200円）
返済200回目：144,700円（元金：83,300円、金利： 61,400円）
返済300回目：116,900円（元金：83,300円、金利： 33,600円）
返済420回目： 83,600円（元金：83,300円、金利： 300円）
◎ 返済総額の差：「元利均等返済」－「元金均等返済」＝5,529,600円
このように元利均等返済と元金均等返済には、それぞれ一長一短があります。
元利均等返済のほうは、返済額が常に一定で変らないので家計支出の計画性が維持できますが、利息の支払い総額は元金均等返済よりも多くなる点と、返済期間の中ごろまでなかなか元金の返済が進まない点があります。
これに対して、元金均等返済のほうは、返済が進むたびに返済残高の減少が分かりやすく、利息の支払い総額は元利均等返済よりも少なくなりますが、何かと支出が多くなりがちな返済開始の時期の返済額が大きくなります。
結局、この2通りの返済方法のどちらを取るかは、借りる人のライフプランによって決まるのではないでしょうか。