住宅ローン・アパートローン「相談・借換え」のセカンドオピニオン[住宅ローンソムリエ]

住宅ローンの条件

住宅ローンを組む前に考えるべきこと

住宅ローンを組む前に考えていただきたいのは『何のために住宅を買うのか?』と言うことです。

例えば、有名なイタリア車に乗ることが夢の人がいます。
この人は、このイタリア車にさえ乗れれば、住むところがワンルームマンションでも、食事がカップラーメンばかりでも満足です。
この人は幸せなのですから、他人にとやかく言われることはありません。

では、あなたもこの人と同じように、家そのものが買えれば満足でしょうか?
住宅の購入は、取り組んでいるうちに段々とテンションが上がってしまうもの。そして、気が付かないうちに「家を買うこと」が目的となってしまい、予算をオーバーした家造りになってしまうなど、本来の目的を忘れてしまいがちです。

もう一度立ち止まって考えてみてください。

「何のために住宅を買うのですか?」

住宅の購入とは目的ではなく、手段ではないですか?
住宅購入の目的は、『家族みんなで幸せに暮らすこと』ではありませんか?

住宅を購入して、家族みんなで幸せに暮らすために必要なことは何でしょうか?
毎月の生活が住宅ローンの返済に追われることのないように、“住宅ローン”を無理なく返済できる計画を立てることではありませんか?

それには、住宅ローンを組む際には、次のことをしっかりと確認する必要があります。

  1. 住宅ローン返済期間中には『家族のイベント』が何年後にあり、そのためにいくら必要でしょうか?(例えば、お子様の進学が何年後にあり、入学金としていくら必要かなど。)
  2. ローン契約期間中の毎年の返済額はいくらですか?(例えば、35年契約なら35年分を年表にしてみましょう。また、全期間固定金利の契約でなければ、金利は近い将来上がるものとして厳しめに想定します。)

    以上を踏まえて『キャッシュフロー表』を作成してみてください。

  3. 預金がマイナスになることはありませんか?(単年度の赤字なら大丈夫ですが・・・)
  4. マイナスになるのであれば、家計が破たんすることを示しています。これには対策が必要です。

つまり、『借りられる金額ではなく、無理なく返済できる金額でローンを設計しているか?』を考えなくてはなりません。

未来家計簿

私たちはお客様のために、未来家計簿(キャッシュフロー表)をお作りします。
住宅販売のためでも、生命保険販売のためでもありません。
お客様から報酬を頂戴し、お客様のために真摯に取り組みます。
 
未来のことは「絵に描いた餅」かもしれません。
でも、人生を大きく左右する壮大な餅だからこそ、じっくりと一人ひとりのお客様に時間をかけて「未来家計簿」を作成します。
報酬を頂くということ。
そこにはプロのファイナンシャルプランナーとしての責任とプライドが詰まっています。

住宅購入をお考えの方

住宅ローンを組むときや借換えのときに必要な物

金融機関によって多少異なるかも知れませんが、基本的には次のとおりです。

書類 給与所得者 個人事業者 発行先
1.所得を証明する書類
 住民税決定通知書
 源泉徴収票
 納税証明書(過去3期分)
 確定申告書の写し(過去3年分)







市区町村
勤務先
税務署
税務署
2.住民票 市区町村
3.健康保険被保険者証 市区町村または勤務先

借入希望者が会社役員の場合には、役員本人の収入を証明する源泉徴収票のほか、会社の決算書も過去3期分必要となる。

書類 マンション 分譲住宅 注文住宅 発行先
売買契約書   不動産業者
請負契約書     建築会社
重要事項説明書   不動産業者
パンフレット   不動産業者
建築確認通知書   市町村など
土地・建物の登記簿謄本 ○ (中古の場合) 法務局
建物平面図 法務局
地積測量図・公図   法務局
実測図   不動産業者

住宅購入にかかる諸経費

  1. 不動産業者への仲介手数料
  2. ローンの信用保証料
  3. 火災保険料
  4. 不動産鑑定費用
  5. ローン審査費用
  6. 売買契約書、ローン契約書、抵当権設定契約書などの各種契約書に貼る印紙代
  7. 登記する際の登録免許税
  8. 司法書士への支払い
  9. 固定資産税(自分の前の所有者に対し、年末までの分を日割り計算)
  10. 不動産取得税

等があります。その他にも

  1. 引越し代
  2. カーテンなど新居での消耗品代

等も考慮しておいた方がよいでしょう。

もっと詳しく知りたい方へ

人生の3大資金とは 住宅ローンを選ぶポイント 融資のタイプ
住宅ローンの種類 返済方法の種類 元利均等返済と元金均等返済
購入物件の予算の考え方 住宅取得時にかかる 諸費用 住宅取得後にかかる 諸費用

リフォームをお考えの方

「リフォームをしたいが、現金がない」という方のために、銀行はリフォームローンという金融商品を用意しています。
だからといって、リフォームローンに申し込むのはちょっと待ってください。実はリフォームの場合でも、条件さえ合えば「住宅ローン」が借りられるのです。リフォームローンよりも住宅ローンの方が、金利負担は随分下がります。

「住宅ローン」がまだ残っているという方でも、借換えを上手く活用することで、今の住宅ローンとリフォーム費用を合算して借りることが可能です。
詳しくは、ケーススタディをご覧ください。

借換えコンサルティングについて知りたい方

住宅ローンソムリエ(R)の借換えコンサルティング

住宅ローンを組んでいる、“あなた”にお聞きします。
次の内容を答えられますか?(大まかにでも構いません。)

  1. あなたの「住宅ローン」今の金利は何%ですか?
  2. 残りのローン金額はいくらですか?
  3. 返済年数はあと何年ですか?
  4. 現在の月々の返済額はいくらですか?
  5. 現在のボーナス返済額はいくらですか?
  6. 住宅ローンの返済に廻せる貯金はありますか?

答えられなければ、あなたの住宅ローンの組み方は“損”をしているかも知れません。
住宅ローンは時代とともに、変化します。 現在、新しく住宅ローンを組む人たちは「何%の住宅ローンか」知っていますか?  3000万円のローンを35年間組んだ場合、金利が1.0%違えば、総返済額の差は675万円にもなります。
ご自身の住宅ローンの内容と今現在の住宅ローンの違いを知らないと、これくらいの額をあなたは“損”しているかも知れないのです。住宅ローンについて“もったいない支払い方法”をしているということは、そのまま老後の生活費に影響が出ることを意味します。

  1. 現在の生活は大丈夫でも、お勤め終了後の生活は大丈夫でしょうか?
  2. 公的年金だけで、老後の生活費に十分でしょうか?
  3. 現役をリタイヤした後に、不安なく生活するには、ある程度の預貯金が必要な時代だと
    思いませんか?

住宅購入当初に住宅ローンを組んだ時は、とても悩んで決断したと思います。住宅ローンとの付き合いはとても長いお付き合いとなります。  ましてや、家計にしめる月々の住宅ローン支払い額はとても大きいですね。 負担感が大きく、これからずっと続く支払いだからこそ、借りている間は定期的な見直し(メンテナンス)が必要なのです。

例えば、携帯電話。  
月々の通信費について「もったいない?」「損してない?」と思って、契約プランを見直したり、乗り換えたりしますよね。 同じ事を、もっと金額の大きい住宅ローンですべきと思いませんか?
住宅ローンにおいて「契約プランの見直し」は【繰り上げ返済】、「乗換え」は【借換え】にあたります。では、住宅ローンで“損”をしないために【繰り上げ返済】と【借換え】について見てみましょう。

繰り上げ返済

「繰り上げ返済」について、最も損をしない為の“お得”な方法は『1日でも早く』『1円でも多く』前倒しして返すことです。

でも、注意してください。

“今”繰り上げ返済をして、5年後、10年後も大丈夫ですか?  安易な繰り上げ返済は、後々の不幸を招く可能性があります。

繰り上げ返済をすれば、確かに、総返済額を抑えられ、返済終了期間の前倒し(もしくは月々の返済額を抑える事)ができます。でも、繰り上げ返済をする前に、必ずキャッシュフロー表(ライフプラン表)を作って、将来、お子様の教育費負担が重い時期などでも「手元資金が足りなくならないか?」を確認してから実行する事が必要です。

ただ、繰り上げ返済では、現在借りている金利などの条件は変わりませんから、今の条件以上に良い条件に変更したいのなら、住宅ローンの借換えを検討する必要があります。 繰り上げ返済の効果と借換えの効果を比較して、どちらが自分にあっているのかを検討しましょう。

 
        

住宅ローンの借換え

一般的に言われる借換えのメリットは次のようなものです。

  1. 借入残高が1000万円以上残っている
  2. 返済年数が10年以上残っている
  3. 借り換え前と後の金利差が1.0%以上ある

でも、これらは最初に考える事ではありません。まったく気にしなくて良いくらいです。

例えば、金利差が1.0%なく、変動金利(1.475%)の住宅ローンを10年固定(1.40%)の住宅ローンへ借り換えた場合などでは、金利差による損得よりも気持ちの面で大きなメリットがあるはずです。

つまり、住宅ローンの借換えを検討するにあたり、大切にしたいポイントは『どんなローンにしたいのか?』ということです。これはとても大事なポイントです。 住宅ローンの借換えを考えるにあたり、まずは自分自身の視点を「短期視野で見るか?」「長期視野で見るか?」について考える必要があります。

「短期視野」の借換えとは、とにかく今現在の返済額を下げるための借換えです。  この場合は、金利が大きなポイントとなるため、今借りている住宅ローン金利よりも、借換え後の方が下げられれば一定の効果があります。

ただし、借換えには諸経費がかかりますので、費用倒れにならないか否かの試算は必要です。この費用倒れとならない為のひとつの目安が、【ローン残高:1000万円】【ローン残期間:10年】【金利差:1.0%】というものです。

基本的に【金利の低いローン=変動金利】となりますので、将来金利が上昇すれば、毎月の返済額も増えるリスクを伴います。

そこで、金利上昇リスクに備え、返済額が上がってしまっても対応できる家計に対処しておく必要があります。生命保険の契約内容を見直すなど家計改善を検討してみて下さい。  将来的には、ローンの契約内容を長期固定に変更するか、返済額が減ってきているので、このまま変動金利で行くのか再度ご検討下さい。

「短期視野」の借換えの最も大切な事は、目の前の毎月の返済額を抑えることにあります。この時に考えられる第2のポイントは、返済期間を延ばすというものです。

住宅ローンの見直しで、金利を大きく減らすことができなくても、返済期間を延ばすことができれば、毎月の返済額は下げることができます。  ただし、この時に注意したいのは、長期視野で見たときに、総返済額は増えてしまうという事があります。対策としては、やはり家計の見直しです。5年後や10年後に、お子様が成長した暁に奥さまがパートに出るといった対策は可能でしょうか。  もしくは、教育費負担が少なくなった時点で、積極的な繰上げ返済をしても良いかも知れません。

「長期視野」の借換えとは、完済までを見据えて「変動金利」にするか「長期固定金利」にするのかを考えた借換えです。  残されたローンの返済期間が短ければ、将来、金利が上昇しても毎月の返済額が今よりも極端に増える心配はありません。しかし、残り期間が長ければ、金利上昇により毎月の返済額が極端に増えてしまう可能性もあります。

そこで“今”変動金利で組んでいる方が、金利の低い“今”のうちに長期の固定金利に借り換えておくことも選択肢のひとつです。変動金利から固定金利に借り換えることで、現時点の返済額は増えてしまうかも知れませんが、将来の金利上昇リスクを避けることができます。

自分の住宅ローン内容を改めて確認し、今後どうしたいのか、ここまで考えてから初めて借換えの具体的な検討に入ります。さて、ココからは弊社の借換えコンサルティングのご紹介です

住宅ローンソムリエの借換えコンサルティング

〜 お問い合わせから融資実行までの流れ 〜

  1. 「初めての相談」を面談もしくはメールで受診していただきます。
  2. 「初めての相談」は有料ですが、借換えコンサルティングへ進む場合は、無料となります。「初めての相談」の料金はこちら
  3. あなたがお住まいの地域に応じて、担当コンサルタントが決まります。
  4. 担当コンサルタントから、面談(具体的相談)のために日程調整のご連絡をいたします。
  5. 担当コンサルタントとの初回面談時に弊社への契約(お申込み)をしていただきます。
《ここからコンサルティングスタートです。》
コンサルティングのゴールは、あなたにとって最適と専門家が選択した金融機関をご紹介する事です。 金融機関をご紹介する前に、ご相談者様の住宅ローンについて社内事前審査をすることで、お客様がより有利なローン契約ができるように具体的なアドバイスをさせていただきます。

(例1)
過去の返済履歴を調べ、一定期間の調整をしてから銀行へ申し込み
(例2)
火災保険を見直し、火災保険料も加えて新たな融資の申込み
(ほか)
事例多数

※コンサルティングの結果
・あなたが銀行で直接契約する以上に良い条件で借りられます。
・あなたが検討していなかった条件面を整理・追加して融資を受けられます。


  1. 金融機関担当者に提出する為の資料を、担当者が審査しやすいように(融資本部に稟議書が書きやすいように)、をファイリングしてあなたのお手元にお届けします。
  2. 《銀行紹介状》を発行します。 この(弊社の押印がある)紹介状がある事で、金融機関の【提携金利】が使えます。
《提携金利とは》
銀行は、銀行窓口に直接来店された一般のお客さまよりも、大手ハウスメーカーがマンションの新築販売をする時などは、このハウスメーカー紹介の物件購入者に特別に有利な金利を出してくれる場合があります。

この特別に有利な金利を“提携金利”といいます。

銀行にとっては、多くのお客様を紹介してくれるハウスメーカーは、いわば“常連のお得意様”なのですね。(例えば、飲食店で常連さんにデザートをサービスしてくれるなんて事ありますよね。)常連の“お得意様”には特別な計らいをしてくれる事は、ビジネス上よくあることだと思います。
住宅ローンソムリエRでは、これまでの実績によりこの“提携金利”を【住宅ローンの借換え】でも取り扱えるようになりました。つまり、弊社にご相談に来られたお客様は、特別に有利な金利を使う事ができるのです。
  1. 金融機関担当者とお客様で借換え手続き開始です。 借換えの手続き自体はご自身で行う必要がありますが、弊社紹介の金融機関担当者がフォローしてくれます。
《今後のおおまかな流れ》

  1. 仮審査の申込み
  2. 本審査の申込み
  3. 現在のローン銀行へ全額返済の連絡
  4. 新銀行との契約(金銭消費貸借契約)
  5. 新ローンの融資実行
  6. 旧ローンの返済
  7. 現在のローン銀行の抵当権抹消
  8. 新ローン銀行の抵当権設定
  1. あなたの意見をしっかりと組み込んだ借換えの完結です。
  • ※コンサルティングは『あっせん』とは異なり、銀行紹介までが業務となります。
  • ※コンサルティングでは、契約の立会や個々のお客様のために銀行との交渉は行いませんが、銀行を紹介するに際しては、各金融機関の融資条件を徹底的に調査し、私たちコンサルタントがお客様にとって最適と判断した金融機関をご紹介いたします
  • ※コンサルティングでは、契約の立会や個々のお客様のために銀行との交渉は行いませんが、銀行を紹介するに際しては、各金融機関の融資条件を徹底的に調査し、私たちコンサルタントがお客様にとって最適と判断した金融機関をご紹介いたします

不動産投資をお考えの方

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  • これから住宅ローンを組む方
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