住宅ローン・アパートローン「相談・借換え」のセカンドオピニオン[住宅ローンソムリエ]

住宅ローン辞典
金利に関する用語
固定金利 期間選択型ローン
全期間固定金利型ローン
固定金利 特約期間
財政投融資金利(財投金利)
上限金利設定型ローン
段階金利
短期プライムレート(短プラ)
長期プライムレート(長プラ)
プライムレート
変動金利型ローン
優遇金利
元金
期限の利益
財形貯蓄
未払利息
借換えに関する用語
借換え 借換えローン  
返済に関する用語
親子リレー返済
一部繰上返済
一括(全額)繰上返済
元金均等返済
元利均等返済
繰上返済手数料
ステップ返済
全額繰上返済請求
代位弁済
延滞損害金
個人版民事再生
不良債権
約定日
審査に関する用語
住宅ローン保証料
収入基準
収入合算
信用保証会社
担保
担保評価額
返済負担率(返済比率)
保証人
連帯債務者
連帯保証人
機関保証
自然人保証
契約に関する用語
金銭消費貸借契約(金消契約)
工事請負契約
工事監理業務委託契約
工事見積書
債務弁済委託契約
重要事項説明
ローン特約
諸費用に関する用語
頭金
内金
融資手数料
司法書士手数料
諸費用
仲介手数料
手付金
法律・権利関係に関する用語
瑕疵担保責任
区分所有権
個人情報の保護に関する法律(抄)
個人信用情報
コンプライアンス
質権
住宅の品質確保の促進等に関する法律(抄)
消費者基本法(目的)
請求権
消費者契約法(目的)
抵当権
登記
宅地建物取引業法(抄)
税金に関する用語
印紙税
固定資産税
固定資産税評価額
住宅ローン減税(住宅ローン控除)
登録免許税
都市計画税
不動産取得税
保険に関する用語
火災保険
家財保険
団体信用生命保険(団信) 特約火災保険
建築に関する用語
検査済証
(公庫)建設基準
建ぺい率
竣工
竣工現場検査
設計検査
着工
中間資金
適合証明技術者
適合証明検査機関
適合証明書
物件検査
容積率
用途地域
住宅ローン全般に関する用語
財形住宅融資
提携ローン
手持ち金・自己資金
非提携ローン
モーゲージバンカー
モーゲージブローカー
資産担保証券
住宅金融支援機構
年金住宅融資
フラット35
リテール

金利に関する用語

固定金利 期間選択型ローン

ローン実行時から、ある一定の期間の金利を固定するローン。金利を固定できる期間は金融機関によって異なる。固定期間の終了後は、固定金利または変動金利を選択できたり、変動しか選択できなかったりと、その選択肢やその際の手数料も金融機関によって様々である。

全期間固定金利型ローン

契約時に決定された金利が返済全期間を通して適用されるローン。

固定金利 特約期間

20年返済のうち10年間だけは固定金利にしたい場合における、その10年間のことをいう。11年目からは変動金利を選択したり、あるいは再度固定金利を選択したりすることも可能なことが多い。

財政投融資金利(財投金利)

旧大蔵省資金運用部が、税金以外の公的な資金を原資として公共事業などに融資する際の貸付金利。公社債市場における長期国債(10年物)の流通利回り(既発債の場合)や表面利率(新発債の場合)によって決定される。住宅金融公庫は、融資金の原資をこの財政投融資資金から借り入れるため、公庫融資の金利も財政投融資金利に連動して決まるが、一般会計から利子補給金が充当されるため、財政投融資金利より常に高いとは限らない。

上限金利設定型ローン

金利が一定以上あがらない変動金利のローン。特約期間(5年・10年が多い)中は、あらかじめ設定された上限金利を超えることはない。特約期間終了時に、「上限金利設定型」を続けるか、「変動金利型」または「固定金利選択型」へ変更するかを選択できるタイプが多い。

段階金利

住宅金融公庫や自治体の融資などで採用されている金利制度。民間金融機関においても、段階金利型を取り扱っているところもある。段階金利型の住宅ローンでは、全期間を通して1回に限り(一般的に当初10年間の返済終了時点)、あらかじめ金銭消費貸借契約に定めた水準に金利が引き上がるが、一般論として、「全期間固定金利型」と「段階金利型」との比較では、当初期間の金利は段階金利型が低く、当初期間後の金利は全期間固定金利型の方が低くなる。

短期プライムレート(短プラ)

プライムレート参照

長期プライムレート(長プラ)

プライムレート参照

プライムレート

銀行が最も優良な企業向けに融資する際の「最優遇貸出金利」のこと。そのうち1年を超える長期資金の貸付金利を「長期プライムレート」、1年以内の資金貸付に適用されるものを「短期プライムレート」という。

変動金利型ローン

適用金利がその時点での市場金利に合わせて見直されるローン。住宅ローンの場合は半年毎に見直しが行われ、金利は短期プライムレートに連動するものと長期プライムレートに連動するものがある。金利の見直しが行われても、一般的に返済額は5年間固定される。6年目に返済額が見直されても、増額幅は25%以内とされているので、返済額については比較的家計の見通しも立てやすい。しかし、金利が大幅に上昇している場合には、返済額の中で金利の占める割合が多くなり、元本がなかなか減らないという状況も起こり得る。他の金利タイプのローンと比べると、一般的にその時点での金利は最も低くなるが、完済までの総支払額がいくらになるかわからない、という点で将来の貯蓄額などの予想が難しいというデメリットもある。

優遇金利

金融機関によっては給与振込・預金残高などの取引状態、またはキャンペーン期間などに所定の条件を満たすことで、通常店頭で表示されているローン金利よりも安い優遇金利を適用できるところがある。優遇条件や内容は金融機関によって異なるが、こうした適用金利の割引幅(金利の差)が金利の優遇幅となる。なお、優遇金利には固定金利の特約期間のみ適用される場合と、固定期間終了後も完済まで一定の幅で金利が優遇されるものなどがある。優遇期間終了後の返済額は上限が設けられていないので、返済額が急激に膨らむ可能性もある。

元金

借り入れたローンの融資金額(借入残高)。

期限の利益

期限の到来までは債務の履行を請求されないなど、期限が到来していないことによって当事者が受ける利益。
住宅ローンの場合では、約定期日までは返済請求を受けない(=分割返済を継続できる)ことが「利益」となるが、返済の遅延が続くなどして銀行等から全額繰上償還請求を受けた場合、この「期限の利益」は失われることとなる。

財形貯蓄

「勤労者財産形成貯蓄」の略称であり、サラリーマンが利用できる給与天引型貯蓄。「一般財形貯蓄」、「財形年金貯蓄」および「財形住宅貯蓄」の3種類がある。
一定の条件を満たせば、住宅資金(最高4,000万円)、教育資金(最高450万円)の融資を受けることができる。
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未払利息

一般的な「変動金利型」の場合、金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直しを行うが、見直し後の金利が大幅に上昇することによって、計算上の割賦利息額が返済額を上回る場合に発生する未払部分の利息。「返済額は5年間変わらない」「見直し後の返済額は見直し前返済額の1.25倍以内」という、返済額のルールによって起こる現象。 未収利息発生時に融資残高は一切減らず、また未払利息も免除されるわけではないので、その後の返済計画に大きな影響を及ぼすこととなる。

借換えに関する用語

借換え

現在より高金利で借りた住宅ローンを、低金利のものや、その他の点で有利な住宅ローンに乗り換えることをいう。

借換えローン

公的住宅ローンは、新たに住宅を取得する人のみを対象とするため、すでに住宅取得済みの人のための借換えには利用できないことから、昭和の終わり頃から民間金融機関で取り扱いを開始した。利用者宅の担保評価額の下落が融資額に影響することも多いため、自宅の担保評価額に一定金額または一定割合を加算したものを融資額とする場合が多い。借換えに伴う諸費用分も融資対象となる場合がある。

返済に関する用語

親子リレー返済

申込本人(親)の借入申込時の年齢にかかわらず、後継者(子供)の借入申込時の年齢を基に「年齢による最長返済期間」を計算し、二世代で返済する方法。公庫融資では、申込本人が条件を満たす後継者を連帯債務者として指定し、この指定された者が返済を継続していくことになる。

一部繰上返済

現在借入れているローン残高の一部を先に支払う方法。支払った分は元金の返済にあてられ、その分の利息を支払わなくてよくなり、総返済額を減らす事ができる。繰上返済手数料がかかる場合がある。

「期間短縮型」:借入残高の一部を返済する「一部繰上返済」を行い、毎回の返済額は変えずに返済期間を短くするもの
「返済額軽減型」:返済期間は変えずに毎回の返済額を減らすもの

一括(全額)繰上返済

現在借入れているローン残高を全額まとめて支払う方法。繰上返済手数料がかかる場合がある。

元金均等返済

毎月返済する元金が一定で、残元金に対しての月毎の利息を上乗せして支払う返済方法。毎月の返済額(元金+利息)は、当初は多くなるが、後になるほど少なくなる。

※元利均等返済と比較すると、融資残高はより早く減少するため将来の返済負担が軽減され、利息の総支払額も少なくてすむ

元利均等返済

毎月の返済額(元金+利息)が一定金額となる返済方法。金利が一定であれば月々の返済額は変わらない。

※元金均等返済と比較すると、融資残高の減り方が遅く、利息の総支払額は多くなるが、毎月の返済額は一定なので返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べて返済開始当初の返済額を軽減することができる

繰上返済手数料

繰上げ返済を行う際に支払う手数料。手数料の金額は金融機関や、借入をしているローンのタイプ、繰上返済をする金額、経過年数などによって異なるが、無料のところもある。

ステップ返済

返済開始から一定期間は返済額を抑えて、段階的に返済額を上げていく返済方式。もともとは当初5年間の返済額を軽くして6年目以降にアップする形で住宅金融公庫が導入。一時期「ゆとり返済」という名前で6年目に急激に返済額が上がるしくみに替えたが、当初期間明けの借入者が返済困難に陥るケースが多く2000年度に廃止された。現在は、銀行ローンなどで返済額の上がるステップ数、金額などを選べる新しい形のステップ返済が登場している。確実に収入アップが見込める人向きの返済方法。

全額繰上返済請求

融資を受けている金融機関から残債のすべてを一括して支払うように求められること。金銭消費貸借契約証書に定める禁止事項(6ヶ月以上の延滞、融資金の目的以外の使用など)に該当した場合などに請求される。

代位弁済

ローン借入者に代わって連帯保証人などが債務を返済すること。

延滞損害金

約定日(返済日)に返済額を返済できなかった場合に金融機関へ支払う損害金。一般的な延滞損害利率は14.5%(年利)であり、延滞元金に対して課せられることとなる。

【計算式】
延滞損害金=延滞元金×14.5%(延滞損害利率)×延滞日数÷365

個人版民事再生

多重債務を抱え返済困難になった場合でも、将来において継続的な収入を得る見込みがあるときは、民事再生計画に「住宅資金貸付債権に関する特則」を設けた場合、かつ、裁判所から認可を受けた再生計画に基づいて3年間返済を継続することができれば、原則として、住宅ローン以外の借入金の残債務がすべて免除されるという制度。 自己破産の場合と異なり、保有財産(マイホーム等)を手放すことなく返済を継続していくことができるなどの特徴がある。

不良債権

債務者から融資額を回収することが極めて困難となった債権。

約定日

金銭消費貸借契約証書で定められている支払期日(返済日)
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審査に関する用語

住宅ローン保証料

住宅ローンを申し込む際、連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公的保証機関の保証を受けるために支払う費用。保証料は保証会社によって異なるが、借入額が多く、返済期間が長いほど高くなる。支払いは借入時に一括で支払う、または借入の金利に保証料分の金利を上乗せして支払う等の方法がある(その際の金利は0.2%ほど高くなることが一般的)。保証料不要の住宅ローンも増えている。

収入基準

住宅ローンを申し込む際に必要となる収入の基準。

収入合算

住宅ローンを申し込む際、所定の収入基準をクリアできない場合に同居予定者の収入を合計して計算できるしくみのこと。金融機関によって収入合算できる人の条件は異なる。

信用保証会社

融資を受ける際にその借入れを保証する会社のことをいう。保証料を支払うことで、保証会社が連帯保証人の役割をしてくれるため、借入者が債務の返済を怠った場合には、保証会社によって代位弁済される。但し、債務弁済の責任を免れるわけではなく、債権は信用保証会社に移され、申込人に対し求償権を得て債権回収が行われる。民間住宅ローンでは金融機関系列の保証会社の利用が条件とされ、公的住宅ローンでは個人保証人にするか、保証機関を利用するかは任意選択となっている。公庫融資では、公庫住宅融資保証協会が保証会社の役割を果たしている。

担保

債務者がローンを返済できなくなったときに備えて、債権者があらかじめ弁済(返済)確保のために何らかの物、権利などを債務者に提供させる手段。「不動産を担保にする」という場合、担保物権はその不動産の抵当権、担保目的物(担保物件)は、その不動産ということになる。また、連帯保証人をつけることも広い意味での担保といえる。

担保評価額

不動産などの物的担保に、融資額に見合う価値があるかどうか評価することを「担保評価」という。不動産の担保評価額は、地価や建築費、中古マンション相場、賃料相場、借家権の有無などを基に割り出す。そのため必ずしも実際の売買価格と一致するとは限らない。

返済負担率(返済比率)

住宅ローンを借りる際の収入基準のひとつで、年収に対する年間返済額の割合。通常は税込年収をベースに計算される。たとえば年収600万円で、住宅ローンの年間返済額が120万円の場合、返済負担率は[120万円÷600万円=20%]となる。銀行では借り手の年収に応じて返済負担率の上限を設定している。

保証人

ある人の身元や債務などを保証することを認めた人。保証人は資金の融資などを行なう際に要求されるが、本人がその融資を弁済できなかった場合、保証人が代わって全額弁済しなければならない。相当の資力と信用力が必要となる。

連帯債務者

連帯して債務を返済する人。同一債務について、複数の債務者が債務の全てをそれぞれ負担する。そのため、債権者はどの債務者に対しても債権の支払いを請求することが出来るが、一人が債務を全て支払った場合でも、全ての債務者の債務が消滅する。但し、民間の住宅ローンの場合、連帯債務は認められない場合が多い。

連帯保証人

主債務者の債務を主債務者と同様に履行する義務を負う人のこという。住宅ローンの場合、主債務者とは実際にローンを組んで債務を負っている人のことをいい、その連帯保証人になると主債務者がローンを返済する、しないにかかわらず、ローンの貸し手(債権者つまり金融機関)は自由に連帯保証人にローンの返済を請求することができる。通常の保証人は、主債務者が返済を怠った際にはじめて保証人に対して、ローンの貸し手(債権者)が返済を請求できる一方、連帯保証人に対しては、主債務者が返済を怠らなくても、ローンの貸し手(債権者)の判断で自由に連帯保証人に請求できる。事実上、借入者と同等の義務を負うことになり、連帯保証人はそれだけ義務と責任が大きいといえる。

機関保証

保証料を支払うことによって保証会社が連帯保証人の役割を果たす制度。金融機関の系列会社が保証会社を運営していることが多い。(⇔自然人保証)保証会社は、住宅ローン借入者が延滞等の約定違反により全額繰上償還請求を受けると、その残債務をローン借入者に代わって金融機関に対し支払い債務を精算するが、住宅ローン借入者はこれをもって債務が免除されるわけではなく、代位弁済した(してくれた)保証会社への返済義務を負うこととなる。 保証料は借入額が多いほど、また返済期間が長くなるほど高くなるが、保証会社によって料金が異なる(借入金額3,000万円、返済期間30年の場合50万円〜70万円程度)。この保証料は、借入時に一括して支払う方法のほか、金利に保証料分を上乗せした形で支払う方法を選べることが多いが、この場合 0.2%程度融資金利が高くなることが一般的である。

自然人保証

ローンの保証を「法人」が行う機関保証に対し、「人」が保証人となり、債務履行(=返済)の保証を行うことをいう(注:「自然人」とは、法律上「権利・義務の主体である個人」を指す)。保証会社への保証料負担を節約するため、機関保証に代えて連帯保証人を付けることを希望するローン借入者もいるが、誰でも連帯保証人となれるわけではなく、債務者(=ローン借入者)と同等以上の返済能力を有していることを条件とされることがほとんどである。
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契約に関する用語

金銭消費貸借契約(金消契約)

金融機関と結ぶ住宅ローンの借入れ契約のこと。一般的には借り主が、貸し主から金銭を借入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸し主に返済するという契約。

工事請負契約

住宅を建てる個人が、工務店・建築会社・ハウスメーカー等と交わす契約。請負契約とは、売買契約とは違って、まだ対象物が現存せず、これからその完成までの責任を一切相手にまかせる契約のこと。

工事監理業務委託契約

建築主と工事監理者との間で交わされる契約。「工事監理」とは、工事が詳細図面に沿っているかどうかをチェックし、そうでない場合には是正指導を行う仕事。設計と施工が分離されている場合には、原則として設計事務所が担当し、専門知識のない建築主に代わって手抜き工事を防止する上での重要な役割を担う。

工事見積書

工事請負契約締結の前提となる見積書のことで、工事請負契約締結前の融資予約等での資料とされる場合がある。

債務弁済委託契約

債務者を被保険者、保証協会を保険契約者兼保険金受取人として締結する契約のこと。「債務者に団信の規定する万一の事故があった場合、債権者に対し、債務者の残債務を代わって支払うこととするので、債務者が保証協会にこの残債務の支払いを委託したことにしてください」という意味の契約。

重要事項説明

消費者保護を目的として、宅地建物取引業法第35条に基づき、宅地建物取引業者の主任者が、取引する物件に関する重要事項について、説明すること。

ローン特約

予定していた条件で融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項。内容は「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払い済みの前金を無利息で返還する」など。具体的な金融機関名、借入金額、年利、そのほかの返済条件等を明記することが重要。ローン特約がなかったり、あいまいな表現にしておいたりすると、別の高金利の融資をあっせんされ契約せざるを得ない状況になる恐れもある。

諸費用に関する用語

頭金

支払いで初めに払う代金のこと。普通は手付金のことを指す。

内金

購入代金を何度かに分けて支払う時に、前払いする代金の一部を一般に「内金」または「内入れ金」という。たとえば、取引する不動産に付いている抵当権を売主に抹消してもらうためなど、売主に契約履行の準備を促すために買主が協力するという意味で支払う場合が多い。引き渡しまでに支払う中間金などもこれに当たる。手付金とは必ずしも一致しない。金額的に代金の4分の1から2分の1程度と大きくなるケースが存在する。

融資手数料

融資を受ける際に、金融機関において発生する事務コストに対する手数料。融資実行時に融資手数料(金融機関によって異なる)を一括徴収する場合がほとんどであるが、融資手数料を無料としている金融機関もある。

司法書士手数料

登記手続と登録免許税の支払いは、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的で、その際に司法書士に支払う費用のこと。

諸費用

住宅の購入代金や建築費の他にかかる費用。大きく分けると税金関係(印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税など)、ローン関係(事務手数料、ローン保証料など)、保険料関係(団体信用生命保険、火災保険、地震保険など)、手数料関係(司法書士手数料、仲介手数料など)がある。消費税は諸費用には含まない。

仲介手数料

宅地建物取引業法の中の「報酬の額」に該当する手数料。売買仲介の報酬の額は、不動産取引では大半のケースで400万円超の物件を扱うため、報酬上限である「売買金額の3%+6万円」の公式によって計算される。報酬を受ける時期は、契約締結時に2分の1、引渡時に2分の1というのが一般的。なお、売買契約書などに住宅ローン特約があり、ローンが不成立の場合、支払われた仲介手数料は返還されなければならない。

手付金

不動産などを購入する際に、購入者が正式契約の前に部分的に支払うお金のこと。売買や請負などの契約締結の際に、その保証として当事者の一方から相手方に交付され、契約が履行されたときは代金の一部に充当されることが多い。

法律・権利関係に関する用語

瑕疵担保責任

隠れた欠陥について、売主が負う責任のこと。購入した住宅などに購入した時点では発見できないような瑕疵(隠れた欠陥)が発見された場合における修復や賠償の義務。新築住宅では住宅の基本構造部分における不良と雨漏りについて、契約から10年間の瑕疵担保期間が認められている。

区分所有権

構造上区分され、独立して住居、店舗、事務所等としての用途に供することができるユニットとしての建物である「区分所有建物」の所有権。区分所有法が定めている概念のうち最も重要なものであり、個々の所有者は「区分所有者」という。

個人情報保護に関する法律(抄)

(目的)第1条 この法律は、高度情報通信社会の進展に伴い個人情報の利用が著しく拡大していることにかんがみ、個人情報の適正な取扱いに関し、基本理念及び政府による基本方針の作成その他個人情報の保護に関する施策の基本となる事項を定め、国及び地方公共団体の責務等を明らかにするとともに、個人情報を取り扱う事業者の遵守すべき義務等を定めることにより、個人情報の有用性に配慮しつつ、個人の権利利益を保護することを目的とする。

個人信用情報

個人の属性(氏名、年齢、性別等)や返済能力(クレジットやローンの取引状況等)などに関する情報。住宅ローンの借り入れを行う際は、本人から事前に同意を得た上で、融資審査段階で「全国銀行個人信用情報センター」等へ情報照会されていることが一般的である。

コンプライアンス

【英】compliance
日本語で「コンプライアンス」という場合、法令の順守や、企業倫理・経営倫理との関連で論じられることが多い。一般的には、「社会秩序を乱す行動や社会から非難される行動をしないこと」と解釈されている。

質権

債務が弁済されるまでの間、目的物を留置し、弁済が得られないときは、その目的物によって優先弁済を受けられる担保物権。住宅ローンの場合、付保した火災保険の火災保険請求権に質権を設定する場合が多い。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(抄)

(目的)第1条 この法律は、住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任について特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

消費者基本法(目的)

第1条 この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力等の格差にかんがみ、消費者の利益の擁護及び増進に関し、消費者の権利の尊重及びその自立の支援その他の基本理念を定め、国や地方公共団体及び事業者の責務等を明らかにするとともに、その施策の基本となる事項を定めることにより、消費者の利益の擁護及び増進に関する総合的な施策の推進を図り、もって国民の消費生活の安定及び向上を確保することを目的とする。

消費者契約法(目的)

第1条 この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項、その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

請求権

引き渡し後の10年間に瑕疵が発見された場合、消費者は売主に対して修補(修理・補修)及び賠償の権利を有し、修補不能であれば売買契約を解除できるもの。

抵当権

金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。

登記

社会生活において明示すべき身分や戸籍、不動産に関する権利を、公式の帳簿である登記簿に記載すること。

※登記簿:登記所に置かれている公式の帳簿のこと

宅地建物取引業法(抄)

(目的)第1条 この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

税金に関する用語

印紙税

契約書などを作成した場合にかかる税金のこと。契約書などに必要な金額の印紙を貼り、消印をすることにより納税する。税額は契約書の内容や契約金額などによって異なる。

※住宅ローンの場合1,000万円以上5,000万円以下の契約となるケースが多いが、その場合の印紙代は2万円

固定資産税

毎年1月1日時点で登記簿に記載された土地建物などの固定資産の所有者に課税される市区町村税(いわゆる保有税)。新築家屋は取得した年には登記簿にないので翌年から課税される。中古住宅や土地を買った場合は前所有者(売主)に課税されるが、通常は購入した日を境に案分して負担する。マイホームの特例もある。

固定資産税評価額

固定資産税を計算する基になる価格のこと。全国の市区町村や都税事務所に土地と建物それぞれの課税台帳があり、土地一筆ごと家屋一軒ごとの評価額が登録されている。土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われ、現在は公示地価の7割の水準が目安。なお、実際の固定資産税の税額計算では評価額に一定の操作をした課税標準額が使われる。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)

マイホームを購入する時に住宅ローンを利用した場合、所得税から一定額を控除するという制度。控除額は居住した年数によって変わる。適用対象には新規建築や増改築も含まれ、正式な名称は「住宅借入金等特別控除」。一般に「住宅ローン減税」または「住宅ローン控除」と呼ばれる。

登録免許税

不動産を取得した場合やローンを組んで抵当権が付される場合には不動産登記を行うが、その際に課される税金のこと。なお、公庫融資の場合には抵当権設定登記の登録免許税はかからない。通常は司法書士に登記手続きを依頼するため、登記の際は登録免許税以外に司法書士への報酬が必要になる。

都市計画税

毎年1月1日時点の不動産の所有者にかかる税金。但し、課税対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られる。

不動産取得税

不動産を取得した人に課税される都道府県税。この場合の「取得」には、購入した場合だけでなく、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれる。

保険に関する用語

火災保険

住宅の火災リスクに対して住宅の所有者が掛ける保険のこと。住宅ローンを組むと、土地・建物に抵当権を設定するが、この抵当権者である金融機関の債権を保全するために、建物に火災保険を付保することが条件となる。

家財保険

住宅内の家具・その他の家財に対する保険のこと。住宅ローン申込者の任意で付保する。地震保険住宅またはその家財を対象として、地震などによって生じる損害の填補(てんぽ)を目的とする保険。1964年(昭和39年)の新潟地震を機に制定された「地震保険に関する法律」に基づき、1966年(昭和41年)に創設されたもの。損害額によって全額民間負担から政府の一部負担へと変わり、一般の住宅火災保険への加入を条件として、任意で加入することができる。

団体信用生命保険(団信)

住宅ローンを組んだ人が死亡または重度の後遺障害を受けた場合に、ローンの残債務を一括返済してくれる保険。残された家族に負担が残らないメリットがある。銀行では「保険料は当行の負担」としていることが多く、その場合住宅ローン申込者が保険金を負担しなくてもよい(実際には金利に含まれている)。住宅金融公庫などの公的融資は任意加入だが、加入率は95%。保険料は借入金額によって異なり、返済期間中は毎年1回支払う。2年目以降、だんだん保険料が減っていく。
ガン保障特約付き:ローン期間中に「がん」になり所定の支払事由に該当した場合、住宅ローン残高の全額が保険金として支払われる
三大疾病保障特約付き:三大疾病(悪性新生物(がん)・急性心筋梗塞・脳卒中)により、所定の支払事由に該当した場合、住宅ローン残高の全額が保険金として支払われる

特約火災保険

公庫融資の住宅ローンにおける火災保険のことをいい、保険料は普通の住宅火災保険よりも50%ほど安く設定されている。この保険に加入すると、住宅金融公庫を第1順位とする質権設定が必要。年金住宅融資や銀行ローンは第2順位、第3順位とこの後に続くことになる。質権設定は、住宅ローンの対象物件が火災にあって保険金が支払われる際に、住宅ローンの返済を担保する目的で、金融機関が保険証券を一時預かりするもの。なお、公庫融資の場合、融資完済までは別の火災保険の契約を交わすことが厳しく禁止されているので注意が必要。

建築に関する用語

検査済証

建築基準法に適合している建物に対して発行され、それにより建物はその利用が許可される。また、この法令により工事が完了した建物は完了検査を実施するように決められている。

(公庫)建設基準

公庫法の目的に合致する住宅建設を実現化するため、詳細に技術的な規定を設けたもの。公庫融資を受ける際の物的要件を利用者に周知するものとして、また、設計・現場審査における審査基準として用いられる。建設基準は公庫創設時から制定され、数次の改正を経て、1997年(平成9年)4月に従来の内容を抜本的に見直して、「公庫住宅等基礎基準」と名称を改めた。なお、建設基準は建築基準法とはその趣旨を異にしている。

※建築基準法:「建築物の敷地、構造、設備及び用途についての最低の基準を定めて、国民の生命の安全、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資する」ことを目的として、住宅を含むすべての建築物を対象にして、さらに建築物の最低基準を定めたもの

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の比率(建ぺい率=建築面積÷土地面積)。建ぺい率は用途地域ごとに定められ、住居系から商業系へと都市集積度が高くなるにつれて高くなっていく。

竣工

建設工事が完了し、建物が完成すること。

竣工現場検査

全ての工事が終了した時点で、申請された工事内容が技術基準に適合していることを現場において検査すること。

設計検査

申請された工事内容について設計図面(平面図・立面図・仕様書など)が、技術基準に適合しているかどうかを検査すること。

着工

建設工事に着手すること。住宅金融公庫の個人住宅建設資金では、普通は融資予約通知書の発行日から1ヶ月以内が着工の期限となっており、これを守らないと融資決定の取り消しもあり得る。中間現場検査、屋根工事が終了した時点で、申請された工事内容が技術基準に適合しているかを現場において検査すること。

中間資金

工事完成前に受け取る融資金のこと。現場審査(中間時)の申請後に融資金の一部を受け取ることができる。このとき木造の場合は火災保険の手続きも行う。

適合証明技術者

中古住宅が住宅金融公庫の定める独自の技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」の交付を行う技術者のことで、公庫と協定を締結している(社)日本建築士事務所協会連合会及び(社)日本建築士会連合会に登録した建築士。

※但し、新築住宅とフラット35S(有料住宅取得支援制度)を利用する中古住宅の場合は取扱を行うことができない

適合証明検査機関

住宅が住宅金融公庫の定める独自の技術基準に適合していることを証明する、適合証明書の交付を行う検査機関。

適合証明書

公庫の中古住宅対象の融資(リ・ユース住宅融資)、また、フラット35の融資を受ける場合、公庫が指定する適合証明検査機関に物件の検査を依頼し、一定の技術基準に適合することを証明する必要があり、それを証明するもの。

物件検査

住宅金融公庫が定める独自の技術基準に適合する住宅であることを、検査機関または適合証明技術者(中古住宅のみ)が確認するもの。物件検査に合格すると、融資の契約に必要となる適合証明書が交付される。

※新築住宅の場合、物件検査に併せて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認

容積率

敷地面積に対する建物の延床面積の割合(容積率=延床面積÷土地面積)。延床面積は、原則として地下階と地上階を区別しないが、一定の条件が揃えば容積率計算から除くことがある。

用途地域

都市計画区域内の市街化区域に指定されるいくつかの地域で、その地域の実態に応じて設定される。

※例:第1種低層住居専用地域、商業地域など

住宅ローン全般に関する用語

財形住宅融資

財形貯蓄を勤務先で1年以上続けている会社員を対象とした公的融資。貯蓄残高の10倍、最高4,000万円までで金利は5年ごとに見直される。

提携ローン

住宅の売主または販売業者が、予め金融機関と融資条件や融資限度額などを決めているローン。物件の審査が予め終了しているケースが多いため、審査までの時間が短く、業者が手続きの一部を代行してくれるので煩雑さがないというメリットがある。また非提携ローンより金利が優遇されていることが多いが、不動産会社やハウスメーカー経由ではないと申込めない場合もある。

手持ち金・自己資金

不動産の取得にかかわる資金の調達手段のひとつで、自分で用意する資金のこと。自己資金には、購入代金として使う頭金の他に、税金やローンにかかわる事務手数料、仲介手数料、保険料などの諸費用に充てることを想定し、「購入代金+諸費用」の3割を目途に用意することが望ましいとされている。

非提携ローン

特定の不動産業者などに関わらないタイプの住宅ローン。借入者が借入先の金融機関を探すことから始めなければならない。顧客の信用力・担保力を背景に融資する制度であり、信用調査と物件調査が重視される。

モーゲージバンカー

預貯金を原資とせずに住宅ローン資金を供給する専門会社のこと。「証券化」の手法を使っている点が大きな特徴である。ちなみに証券化市場が発達したアメリカでは、既に2,700社以上のモーゲージバンカーが存在しており、住宅ローンの7割はモーゲージバンカーが占めていると言われている。しかし日本ではまだ認知度が低い。

モーゲージブローカー

米国において住宅ローンを借りたい人、住宅ローンを借り換えたい人に対して、複数の金融機関の住宅ローンの中から最適なプランを提案し、様々なアドバイスを行う住宅ローン仲介業者のこと。その仕事は審査、金利の予約、契約、実行などの住宅ローンに関する手続きの様々な代行にも及ぶ。
米国では金融機関から融資額の数パーセントの手数料を得るビジネスモデルで、4万社以上のモーゲージブローカーが存在し、日本でもそのビジネスモデルの確立が急がれている。

資産担保証券

通常は、ABS(Asset Backed Securitiesの略)のことを指し、企業が保有する債権や不動産などの資産を企業から分離し、その資産から生じるキャッシュフローを原資として発行される証券のことをいう。
一方、「住宅ローンの証券化」という場合、資産担保証券の一つであるMBS(Mortgage Backed Securitiesの略)が発行されるが、これは、住宅ローン債権を裏付け(担保)として発行される証券であり、1970年代に米国で開発された「モーゲージ担保証券」を参考としている。
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住宅金融支援機構

平成19年4月に廃止された住宅金融公庫の業務を継承する独立行政法人。 民間金融機関のローン債権を買い取って投資家に転売し、民間金融機関が長期・固定金利型の住宅ローンを円滑に供給することを支援する証券化支援業務を柱に据えている。 公庫が実施してきた個人向け融資は原則として廃止し、被災住宅の建設や補修など災害融資に限る。密集市街地の建て替えや子育て世帯の賃貸住宅建設などの融資も実施する。

年金住宅融資

厚生年金もしくは国民年金に3年以上加入している人を対象とした住宅ローン。住宅金融支援機構融資と同様対象住宅には一定の条件があり、融資条件は住宅の種類や広さによって決定される。 なお、年金住宅融資を統括する年金資金運用基金は、「特殊法人等整理合理化計画」を受け、平成17年1月31日申込分をもって住宅融資を廃止している。

フラット35

民間金融機関が住宅金融支援機構(以下機構)へのローン債権売却を前提として提供するタイプの住宅ローン。 機構は、買い取った民間住宅ローンを担保として資産担保証券を発行するが、買取対象としている住宅ローンには、「長期固定(段階金利を含む)」、「保証人不要」、「繰上返済手数料無料」などの条件が付されている。 住宅ローン債権を機構へ売却することにより、金融機関にとっては、(1)調達資金の金利リスクを回避できる、(2)「サービシング・フィー」と呼ばれる管理回収経費相当分を金融機関独自に設定(=金利に上乗せ)できる、などのメリットがあり、民間金融機関においても長期・固定の住宅ローン提供が可能となっている。 なお、借入者にとってはあくまで「民間住宅ローン」であるが、融資実行と同時に機構へローン債権が売却されるため、登記簿上の抵当権者は機構となる。
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リテール

【英】retail(⇔wholesale)
金融においては、個人を中心とした小口取引を指す。
近年、金融機関では、バブル崩壊後の法人等を対象とした大口取引部門の収益悪化や不良債権処理の必要性等を踏まえ、小口であってもより安定的な収益の確保が期待できる「リテール部門」に力を入れているが、その中核商品として住宅ローンが位置付けられている。

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